안녕하세요. 제이씨엘파트너스 최성민 변호사입니다.

월세나 전세로 거주하던 집에 누수가 발생하면 곧바로 계약을 끝내고 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 작은 얼룩이나 일시적인 누수만으로 중도해지가 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 누수의 정도, 생활에 미치는 영향, 임대인에게 수선을 요구한 경위와 실제 조치 여부를 함께 살펴야 합니다.

01. 누수를 발견하면 안전과 증거부터 확보합니다

전기설비까지 물이 번졌다면 차단기를 내리고 관리사무소나 긴급 수리업체에 연락하는 등 안전을 먼저 확보해야 합니다. 이후 물이 떨어지는 위치와 범위, 천장·벽지·가구의 손상 상태를 사진과 영상으로 남기고 촬영 날짜도 보존해야 합니다.

02. 임대인에게는 사용 가능한 상태를 유지할 의무가 있습니다

민법 제623조에 따라 임대인은 임대차 기간 동안 주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 누수가 임차인의 고의나 관리 잘못에서 비롯된 것이 아니라면, 원인 조사와 필요한 수선을 임대인에게 요구할 수 있습니다.

다만 건물 공용배관이나 윗집 시설이 원인이더라도 임대인에게 수선을 요구하는 문제와 실제 원인 제공자에게 최종 비용을 부담시키는 문제는 구분될 수 있습니다. 임차인이 책임 주체를 추정해 성급히 공사하기보다 임대인과 관리주체가 조사에 참여하도록 서면으로 요청하는 이유입니다.

03. 중도해지는 ‘거주 목적을 달성할 수 있는지’가 핵심입니다

방 한쪽의 경미한 얼룩처럼 보수로 신속히 해결할 수 있는 하자라면 계약 전체를 끝내기보다 수선이나 차임 감액이 먼저 문제 될 수 있습니다. 반면 누수가 반복되고 곰팡이·전기 위험이 확산되어 주요 공간을 장기간 사용할 수 없으며, 임대인이 합리적인 기간 안에 수선하지 않는다면 중도해지 가능성을 검토할 여지가 커집니다.

이때 중요한 것은 누수의 크기만이 아닙니다. 수선 가능성과 예상 기간, 주택 전체 면적에서 사용 불가능한 부분이 차지하는 비율, 영유아나 환자의 건강에 미치는 영향, 임대인의 대응 경위 등을 종합적으로 판단합니다. 계약 해지 전에는 구체적인 수선 항목과 기한을 정해 이행을 요구하고 그 도달 사실을 남기는 것이 안전합니다.

04. 월세와 전세의 법적 기준은 같지만 정산 위험은 다릅니다

월세든 전세든 임대인의 수선의무와 해지 판단의 기본 구조는 같습니다. 다만 월세를 임의로 전액 중단하면 미납 책임이 문제 될 수 있고, 전세는 큰 보증금을 돌려받기 전에 이사하거나 전입신고를 옮겼을 때 대항력과 우선변제권에 영향을 받을 수 있어 정산 순서를 특히 주의해야 합니다.

05. 손해배상은 실제 손해와 인과관계를 입증해야 합니다

누수로 손상된 가구·가전의 수리비, 원인 조사비, 필요한 임시 숙박비나 이사비 등은 구체적인 사정에 따라 청구를 검토할 수 있습니다. 그러나 지출했다는 이유만으로 모두 인정되는 것은 아니며, 누수와의 인과관계와 비용의 필요성·상당성을 증명해야 합니다.

구매 영수증이 없다면 카드 내역, 제품 모델명과 사용 기간, 수리 불가 확인서 등을 확보할 수 있습니다. 곰팡이로 치료를 받았다면 진료기록과 의료비 영수증을 보관하되, 누수와 건강 피해 사이의 의학적 관련성도 별도로 검토해야 합니다. 정신적 손해에 대한 위자료 역시 자동으로 인정되는 항목은 아닙니다.

06. 계약 종료와 보증금 반환은 다음 순서로 준비합니다

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정합니다. 신청만 한 상태에서 바로 이사하기보다 실제 등기가 마쳐졌는지 확인하고 움직여야 기존 대항력과 우선변제권을 보전하는 데 안전합니다.