안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

욕실 방수, 주방 배관, 냉난방 설비를 바꾼 직후 아래층 천장이나 인접 점포에 누수가 생기는 경우가 있습니다. 이때 공사를 맡긴 도급인이 시공업체에 하자보수를 요구하는 문제와, 아래층 등 제3자가 누수 피해의 배상을 요구하는 문제는 구분해야 합니다.

공사 직후 누수가 시작됐다는 시간적 선후만으로 시공상 하자가 확정되는 것은 아닙니다. 기존 배관의 노후, 건물 구조, 공사 범위와 시공 방법을 확인하고 누수 원인과 피해 사이의 인과관계를 객관적인 조사자료로 밝혀야 합니다.

01. 도급인이 시공업체에 요구할 수 있는 책임

민법 제667조는 완성된 목적물이나 일의 결과에 하자가 있으면 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있도록 합니다. 하자가 중요하지 않고 보수에 과도한 비용이 드는 경우에는 보수청구가 제한될 수 있지만, 하자로 인한 손해배상은 별도로 검토할 수 있습니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상과 실제 누수로 확대된 손해는 구분해야 합니다. 방수층이나 배관 자체를 정상 상태로 만드는 비용뿐 아니라, 시공상 하자와 상당인과관계가 인정되는 천장·벽체 복구비나 영업손실이 문제 될 수 있습니다. 다만 계약서상 공사 범위, 하자담보 기간과 면책 약정을 함께 확인해야 합니다.

02. 아래층 피해자는 누구에게 청구할까요?

건설산업기본법 제44조는 건설사업자가 고의 또는 과실로 건설공사를 부실하게 시공해 타인에게 손해를 입힌 경우 배상책임을 규정합니다. 다만 모든 인테리어 업체와 모든 공사가 이 조항의 적용 대상이라고 단정할 수 없으므로 등록 여부와 공사 성격을 확인하고, 민법 제750조의 일반 불법행위 책임도 함께 검토해야 합니다.

03. 시공상 하자와 기존 노후화를 구분하는 증거

공사계약서와 견적서, 공사 전 사진, 철거 과정과 배관·방수 시공 사진, 자재 내역을 확보해야 합니다. 누수탐지 보고서에는 단순히 ‘위층에서 샌다’는 결론뿐 아니라 수압시험, 배수시험, 열화상·수분 측정 결과와 추정 원인을 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.

상대방이 기존 배관 노후를 주장한다면 공사 전 누수 여부, 공사 과정에서 배관을 노출하거나 타공한 위치, 준공 직후 누수 발생 시점과 하자보수 시도 결과를 비교해야 합니다. 긴급 철거가 필요하더라도 시공업체와 이해관계자에게 공동조사 기회를 알리고 철거 전후를 영상으로 기록하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

04. 보수비와 확대손해는 나누어 산정합니다

하자보수비는 계약 내용에 맞는 정상적인 시공 상태를 만드는 데 필요한 합리적인 비용을 기준으로 검토합니다. 무조건 전면 철거·재시공 비용이 인정되는 것은 아니며, 부분 보수로 목적을 달성할 수 있는지와 보수 방법의 적정성이 쟁점이 될 수 있습니다.

누수로 손상된 마감재·집기·재고, 합리적인 공사기간의 영업손실은 별도의 확대손해로 검토할 수 있습니다. 그러나 새 제품 가격이나 매출 감소액 전부가 그대로 인정되는 것은 아니며 사용 기간, 수리 가능성, 원가와 절감비용, 계절 변동 등을 반영할 수 있습니다. 위자료 역시 누수 발생만으로 일정 금액이 자동 인정되는 것은 아닙니다.

05. 누수 직후 진행할 순서

하자보수를 요청할 때는 누수 원인, 요구하는 보수 범위와 이행기한을 구체적으로 적고 피해가 계속 확대된다면 임시 조치도 함께 요구해야 합니다. 소멸시효나 하자담보 책임기간은 청구 근거와 계약 목적물에 따라 다를 수 있으므로 일률적으로 3년이라고 단정하지 말고 계약서와 권리 발생 시점을 기준으로 따져야 합니다.