안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

식당, 카페, 미용실처럼 설비와 재고를 갖추고 영업하는 상가에서 누수가 발생하면 천장이나 바닥의 복구비만 문제가 되는 것이 아닙니다. 집기와 상품이 훼손되고, 수리 기간 동안 영업을 중단하면서 매출 손실까지 이어질 수 있습니다.

다만 손해가 발생했다는 사정만으로 건물주나 위층 사용자가 모든 비용을 부담하는 것은 아닙니다. 누수 원인, 해당 시설을 지배·관리한 사람, 임대차계약의 내용과 각 손해 항목의 인과관계를 차례로 확인해야 합니다.

01. 누구에게 책임을 물을 수 있을까요?

민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존상 하자로 타인에게 손해를 가한 경우 공작물 점유자의 책임을 우선 규정하고 있습니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자의 책임이 검토될 수 있습니다. 여기서 점유자는 단순히 공간을 사용하는 사람이라는 의미가 아니라, 문제 시설을 사실상 지배하면서 보수·관리할 권한과 책임이 있는지를 중심으로 판단합니다.

임대차관계에서는 민법 제623조도 중요합니다. 임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 따라서 건물의 구조나 임대인이 관리해야 할 설비의 하자로 영업에 지장이 생겼다면 수선의무 위반에 따른 책임이 문제 될 수 있습니다.

반면 위층 점포가 설치한 배관이나 기기의 관리 부주의가 원인이라면 위층 점유자 또는 시설 소유자의 책임이 문제 될 수 있습니다. 책임 주체를 정하려면 누수 지점만 볼 것이 아니라 원인 시설의 소유·사용 관계와 실제 관리 권한을 확인해야 합니다.

02. 청구할 수 있는 주요 손해 항목

시설과 물품은 새 제품 가격 전액이 그대로 인정되는 것이 아니라 사용 기간, 감가, 수리 가능성 등을 고려할 수 있습니다. 영업손실도 매출 감소액 자체와 동일하지 않으며, 휴업하지 않고도 가능한 보수 기간인지와 절감된 비용 등을 함께 살펴 순이익 상당액을 산정하는 것이 일반적입니다.

03. 영업손실을 입증할 때 주의할 점

영업손실은 누수 전후 매출만 단순 비교해서 확정하기 어렵습니다. 계절적 변동, 휴일, 상권 변화, 공사 기간의 적정성 같은 다른 요인을 구분해야 합니다. 통상 누수 전 일정 기간의 POS 매출, 카드매출, 부가가치세 신고자료와 원가·인건비·임차료 등 비용자료를 함께 검토합니다.

민사소송법 제202조의2는 손해 발생 사실은 인정되지만 구체적인 액수를 증명하기 매우 어려운 경우 법원이 변론과 증거조사 결과를 종합해 상당한 금액을 정할 수 있도록 합니다. 그러나 이 규정이 손해 발생과 인과관계에 관한 기본적인 입증까지 면제하는 것은 아니므로 가능한 자료를 최대한 확보해야 합니다.

04. 배상액이 제한될 수 있는 사정

피해자가 누수를 인지하고도 재고를 옮기거나 급수 차단을 요청하는 등 합리적인 손해 확대 방지 조치를 하지 않았다면 과실상계 또는 손해 범위 제한이 문제 될 수 있습니다. 기존 시설의 노후화나 별개의 하자가 피해 확대에 기여한 경우에도 그 영향이 고려될 수 있습니다.

관리비 미납 사실만으로 누수 손해배상액이 당연히 줄어드는 것은 아닙니다. 미납과 누수 발생 또는 피해 확대 사이에 구체적인 관련성이 있는지 별도로 따져야 합니다.

05. 누수 직후 확보해야 할 자료

긴급한 확산 방지와 안전조치를 먼저 하되, 철거·폐기 전에 현장을 충분히 기록하는 것이 중요합니다. 상대방에게 공동조사 기회를 알리고 원인조사와 복구 견적을 서면으로 남기면 이후 책임과 손해 범위를 판단하는 데 도움이 됩니다. 상가 누수는 원인 시설과 계약관계, 영업자료에 따라 결과가 달라지므로 구체적인 자료를 토대로 검토해야 합니다.