안녕하세요. JCL Partners 최성민 대표변호사입니다.

최고층 아파트에서 폭우 직후 천장으로 물이 쏟아지면 피해자는 당장 물을 막는 일과 함께 “위층도 없는데 누구에게 책임을 물어야 하나”라는 문제에 부딪힙니다. 관리사무소는 이례적인 폭우를 이야기하고, 시공사는 하자담보책임기간이 지났다고 답하며, 보험사는 약관상 면책 가능성을 주장하기도 합니다.

그러나 비가 많이 왔다는 사실만으로 모든 책임이 사라지는 것은 아닙니다. 옥상 방수층과 배수시설이 통상 갖춰야 할 안전성을 유지했는지, 평소 점검과 보수가 적절했는지, 피해자가 입은 손해가 누수와 상당인과관계에 있는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

01. 폭우가 왔다고 곧바로 천재지변으로 면책되지는 않습니다

강수량과 피해 발생 시점은 중요한 자료지만, 폭우가 있었다는 이유만으로 책임 여부가 끝나는 것은 아닙니다. 같은 정도의 비에 통상적인 옥상 방수층과 배수시설이 견딜 수 있었는지, 기존 균열이나 들뜸이 방치되었는지, 배수구가 막혀 있었는지 등을 함께 살펴야 합니다.

반대로 예측하기 어려운 규모의 강우가 손해의 전적인 원인이고 관리상 하자가 확인되지 않는다면 책임이 부정되거나 제한될 가능성도 있습니다. 기상자료와 현장 조사 결과, 과거 누수 민원 및 보수 기록을 함께 확보해야 하는 이유입니다.

02. 집합건물법 제10조만으로 책임자가 확정되는 것은 아닙니다

집합건물법 제10조 제1항은 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속한다는 원칙을 정합니다. 옥상과 방수층은 구조와 이용 형태에 따라 통상 공용부분으로 판단될 수 있지만, 이 조항 자체가 입주자대표회의나 관리사무소의 손해배상책임을 직접 확정하는 것은 아닙니다.

민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존상 하자로 타인에게 손해를 입힌 경우 공작물 점유자의 책임을 규정하고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다한 경우 소유자의 책임을 정합니다. 실제 사건에서는 누가 옥상을 사실상 지배하며 보수·관리할 권한과 책임을 가졌는지, 관리규약과 위탁관리계약의 내용이 무엇인지 확인해야 합니다.

※ 관리사무소, 입주자대표회의, 관리업체와 구분소유자 중 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있는지는 관리 구조와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

03. 하자담보책임기간이 지났다는 답변도 구분해 검토해야 합니다

시공사에 대한 공동주택 하자보수청구에는 하자 종류별 담보책임기간이 문제될 수 있습니다. 하지만 시공사에 대한 하자담보책임과 현재 공용부분을 관리하는 주체의 유지·보수상 책임은 법적 근거와 요건이 같지 않습니다.

따라서 준공 후 상당한 기간이 지났다는 답변만 듣고 바로 포기하기보다, 누수가 시공상 하자인지 노후화된 시설의 관리·보수 문제인지, 과거에 동일 부위 보수나 민원이 있었는지 구분해야 합니다. 보험 역시 가입 상품과 특약, 사고 원인에 따라 보상 여부가 달라지므로 약관과 거절 사유를 서면으로 받아 검토하는 것이 좋습니다.

04. 피해 직후에는 다음 순서로 대응하세요

05. 고가 물품은 구입가격 전액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다

TV·소파·피아노 등 고가 물품이 침수되었다면 구입 영수증뿐 아니라 제품 연식, 사용 상태, 수리 가능 여부와 수리 견적을 함께 준비해야 합니다. 손해배상에서는 감가상각이나 잔존가치가 고려될 수 있어 새 제품 구입가격 전부가 항상 인정되는 것은 아닙니다.

임시거주비도 주거가 실제로 불가능했는지, 거주 기간과 비용이 합리적인지, 누수와 직접 관련된 지출인지 입증해야 합니다. 손해액을 크게 제시하는 것보다 객관적인 자료로 인정 가능한 범위를 정교하게 구성하는 것이 협의와 소송 모두에 도움이 됩니다.

06. 포기하기 전에 책임 구조와 증거부터 점검하세요

최고층 누수 분쟁은 시공사, 관리사무소, 입주자대표회의, 위탁관리업체와 보험사까지 여러 주체가 얽힐 수 있습니다. 상대방들이 서로 책임을 미루는 상황에서는 누수 원인과 관리 권한을 먼저 정리한 뒤 각 상대에게 어떤 청구를 할 것인지 구분해야 합니다.

JCL Partners는 현장 자료와 전문가 의견, 관리규약·점검 기록, 보험 약관과 손해 증빙을 검토해 보수 및 손해배상 대응 방향을 안내합니다. 실제 책임과 보상 범위는 개별 사건의 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.