안녕하세요. JCL Partners 정종욱 대표변호사입니다.

얼마 전 최고층 자가 아파트의 천장 누수 때문에 리모델링 공사까지 지연된 분의 상담을 진행했습니다. 관리사무소에서는 한동안 결로일 가능성을 이야기했지만, 천장을 철거해 확인하자 옥상 쪽에서 물이 유입된 정황이 드러났습니다.

최고층 누수는 옥상 방수층이나 배수시설 등 공용부분의 하자에서 비롯되는 경우가 있습니다. 그러나 최고층이라는 사정만으로 입주자대표회의의 배상책임이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 누수 원인과 공용부분 여부, 관리 주체의 조치 및 손해 사이의 인과관계를 차례로 확인해야 합니다.

01. 결로와 누수는 원인 조사로 구별해야 합니다

결로는 실내의 수증기가 차가운 벽이나 천장 표면에서 응결하는 현상이고, 누수는 방수층·배관·배수시설 등의 문제로 물이 건물 내부에 유입되는 현상입니다. 얼룩 모양이나 발생 시점이 판단의 단서가 될 수 있지만 육안만으로 단정하기는 어렵습니다.

비가 온 뒤 같은 위치에서 반복되거나 천장 내부에서 물길이 확인된다면 옥상 방수층과 배수구, 외벽 접합부 등을 조사할 필요가 있습니다. 리모델링이나 철거가 예정되어 있다면 현장이 바뀌기 전에 사진·영상과 전문가 의견을 확보하는 것이 중요합니다.

02. 옥상은 통상 공용부분이지만 확인 절차가 필요합니다

아파트 옥상과 그 방수층은 구조와 이용 형태상 통상 공용부분으로 평가됩니다. 다만 구체적인 공용부분의 범위는 건축물대장과 도면, 관리규약, 해당 시설의 실제 이용 형태까지 함께 살펴보는 것이 안전합니다.

집합건물법 제6조는 전유부분이 속한 1동 건물의 설치 또는 보존상 흠으로 다른 사람에게 손해가 생긴 경우 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 이는 피해자가 원인을 밝히는 데 도움을 주는 규정이지만, 입주자대표회의의 책임을 곧바로 확정하는 규정은 아닙니다. 실제 청구에서는 관리규약과 관리업무의 분담, 하자의 원인, 신고 이후의 대응을 함께 검토해야 합니다.

※ 실제 책임 주체는 단지의 관리 형태와 관리규약, 누수 원인 및 당사자들의 대응에 따라 달라질 수 있습니다.

03. 관리사무소와 입주자대표회의에 서면으로 요구하세요

관리사무소에 구두로 알리는 데 그치지 말고 누수 발생일, 위치, 기상 상황, 피해 범위와 요구사항을 서면으로 제출하고 접수 사실을 남겨야 합니다. 옥상 점검, 누수 원인 조사, 긴급 보수와 피해 확대 방지 조치를 구체적으로 요청하는 것이 좋습니다.

비용 지출이나 공사 의결이 필요한 사안이라면 입주자대표회의 안건으로 상정하고 회의록에 진행 경과와 결정을 남겨달라고 요구할 수 있습니다. 관리사무소와 입주자대표회의의 역할은 다를 수 있으므로 어느 한쪽에만 통지하기보다 두 곳에 함께 자료를 보내는 편이 안전합니다.

04. 단계별 대응은 이렇게 진행합니다

05. 손해배상은 실제 지출과 인과관계를 입증해야 합니다

누수로 훼손된 천장·벽지·바닥과 가구 등의 복구비, 원인 조사비, 피해 확대를 막기 위한 합리적인 임시 조치 비용은 손해 항목으로 검토할 수 있습니다. 리모델링 지연에 따른 추가 비용이나 임시거주비는 실제 지출의 필요성과 상당성, 누수와의 인과관계를 자료로 설명해야 합니다.

위자료도 누수가 있었다는 사정만으로 일정 금액이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 피해 기간과 정도, 주거 이용 제한, 상대방이 신고 후 어떻게 대응했는지 등을 종합해 개별적으로 판단됩니다. 견적서뿐 아니라 실제 결제 영수증, 공사 전후 사진, 임시거주 계약서와 이체내역을 함께 정리해야 합니다.

06. 보수와 손해배상은 함께 설계해야 합니다

누수 분쟁의 목적은 이미 발생한 손해를 배상받는 것에 그치지 않습니다. 근본적인 누수 방지 공사가 이뤄지지 않으면 도배와 인테리어를 다시 해도 피해가 반복될 수 있습니다. 따라서 원인 제거를 위한 보수 요구와 세대 내부 손해배상 요구를 구분해 함께 준비해야 합니다.

JCL Partners는 누수 원인 자료, 관리규약과 회의록, 보수 이력 및 손해 자료를 검토해 책임 상대와 적절한 청구 방법을 안내합니다. 구체적인 책임과 인정 가능한 손해는 각 사건의 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으므로 소송에 앞서 개별 검토가 필요합니다.