안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

식당, 카페, 판매점처럼 설비와 재고를 갖추고 영업하는 상가에서 누수가 발생하면 시설 복구에 그치지 않고 상품 폐기와 휴업 손실까지 이어질 수 있습니다. 그러나 매출이 감소했다거나 물건이 젖었다는 설명만으로 청구액 전부가 인정되는 것은 아닙니다.

소송에서는 누수의 원인, 책임자가 관리한 시설, 피해 발생 시점과 각 지출의 필요성을 순서대로 연결해야 합니다. 특히 시설 복구비·재고 손실·영업손실은 산정 방식과 필요한 증거가 서로 다르므로 항목별로 자료를 나누어 준비하는 것이 좋습니다.

01. 누구에게 책임을 물을 수 있을까요?

민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존상 하자로 타인에게 손해를 가한 경우 공작물 점유자의 책임을 우선 규정하고 있습니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자의 책임이 검토될 수 있습니다. 여기서 점유자는 단순히 공간을 사용하는 사람이라는 의미가 아니라, 문제 시설을 사실상 지배하면서 보수·관리할 권한과 책임이 있는지를 중심으로 판단합니다.

임대차관계에서는 민법 제623조도 중요합니다. 임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 따라서 건물의 구조나 임대인이 관리해야 할 설비의 하자로 영업에 지장이 생겼다면 수선의무 위반에 따른 책임이 문제 될 수 있습니다.

반면 위층 점포가 설치한 배관이나 기기의 관리 부주의가 원인이라면 위층 점유자 또는 시설 소유자의 책임이 문제 될 수 있습니다. 책임 주체를 정하려면 누수 지점만 볼 것이 아니라 원인 시설의 소유·사용 관계와 실제 관리 권한을 확인해야 합니다.

02. 손해 항목별로 무엇을 입증해야 할까요?

시설과 물품은 새 제품 가격 전액이 그대로 인정되는 것이 아니라 사용 기간, 감가, 수리 가능성 등을 고려할 수 있습니다. 영업손실도 매출 감소액 자체와 동일하지 않으며, 휴업하지 않고도 가능한 보수 기간인지와 절감된 비용 등을 함께 살펴 순이익 상당액을 산정하는 것이 일반적입니다.

03. 영업손실을 입증할 때 주의할 점

영업손실은 누수 전후 매출만 단순 비교해서 확정하기 어렵습니다. 계절적 변동, 휴일, 상권 변화, 공사 기간의 적정성 같은 다른 요인을 구분해야 합니다. 통상 누수 전 일정 기간의 POS 매출, 카드매출, 부가가치세 신고자료와 원가·인건비·임차료 등 비용자료를 함께 검토합니다.

민사소송법 제202조의2는 손해 발생 사실은 인정되지만 구체적인 액수를 증명하기 매우 어려운 경우 법원이 변론과 증거조사 결과를 종합해 상당한 금액을 정할 수 있도록 합니다. 그러나 이 규정이 손해 발생과 인과관계에 관한 기본적인 입증까지 면제하는 것은 아니므로 가능한 자료를 최대한 확보해야 합니다.

04. 손해 확대 방지 조치도 기록해야 합니다

피해자가 누수를 인지하고도 재고를 옮기거나 급수 차단을 요청하는 등 합리적인 손해 확대 방지 조치를 하지 않았다면 과실상계 또는 손해 범위 제한이 문제 될 수 있습니다. 기존 시설의 노후화나 별개의 하자가 피해 확대에 기여한 경우에도 그 영향이 고려될 수 있습니다.

관리비 미납 사실만으로 누수 손해배상액이 당연히 줄어드는 것은 아닙니다. 미납과 누수 발생 또는 피해 확대 사이에 구체적인 관련성이 있는지 별도로 따져야 합니다.

05. 누수 직후 확보해야 할 자료

긴급한 확산 방지와 안전조치를 먼저 하되 철거·폐기 전에는 현장을 충분히 기록해야 합니다. 상대방에게 공동조사 기회를 알리고, 원인조사와 복구 견적을 서면으로 남기며, 임시 수선과 재고 이동에 든 비용도 영수증으로 보관하는 것이 좋습니다. 확인되지 않은 성공 사례나 정액 보상 기준보다 각 손해가 실제로 발생했다는 자료가 청구 범위를 결정합니다.