안녕하세요. JCL Partners 정종욱 대표변호사입니다.

아파트 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 뒤 천장 누수와 곰팡이를 발견하면 계약을 그대로 이행해야 하는지, 계약금을 돌려받을 수 있는지 고민하게 됩니다. 그러나 누수가 발견됐다는 사실만으로 매매계약이 자동 취소되거나 계약금이 즉시 반환되는 것은 아닙니다.

계약 해제, 사기 또는 착오에 의한 취소, 손해배상이나 보수비 청구는 각각 요건이 다릅니다. 누수의 원인과 범위, 수리 가능성, 계약 체결 당시 매도인의 인식과 설명, 매수인이 하자를 알았거나 알지 못한 데 과실이 있었는지를 자료로 확인해야 합니다.

01. 누수 하자만으로 계약을 해제할 수 있을까요?

계약 해제가 인정되려면 누수의 위치와 반복성, 구조적 원인, 예상 보수 범위와 기간, 정상적인 주거가 가능한지 등을 종합해 계약 목적을 달성할 수 없는 정도인지 판단해야 합니다. 단순한 얼룩이나 비교적 적은 비용으로 수리할 수 있는 국소 누수라면 계약 전체를 없애기보다 수리비 또는 가치 하락에 관한 손해배상이 중심이 될 수 있습니다.

반면 여러 차례 보수해도 재발하고 원인 규명이나 근본 수선이 어렵거나, 상당 기간 정상 거주가 곤란할 정도라면 해제 가능성을 검토할 여지가 커집니다. 결론은 매매가격이나 계약금 액수보다 객관적인 하자 정도와 계약 목적에 미치는 영향에 따라 달라집니다.

02. ‘현 상태 매매’ 특약이 있으면 책임이 사라질까요?

계약서에 현 상태로 인도한다는 문구가 있더라도 그 의미와 적용 범위는 계약 경위에 따라 해석해야 합니다. 매수인이 직접 확인할 수 있었던 외관상 상태를 기준으로 매매한다는 취지인지, 매도인이 알고도 알리지 않은 숨은 하자까지 책임을 면제하기로 한 것인지가 분명하지 않을 수 있습니다.

민법 제584조는 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 따라서 과거 수리 내역, 아래층이나 관리사무소의 반복 민원, 도배로 가린 흔적 등 매도인의 인식을 보여주는 자료가 중요합니다.

03. 사기·착오 취소는 별도로 판단합니다

매도인이 반복 누수를 알면서도 질문에 사실과 다르게 답하거나, 누수 흔적을 가리고 하자가 없다고 적극적으로 설명해 계약을 체결하게 했다면 민법 제110조의 사기 취소를 검토할 수 있습니다. 매도인이 하자를 알았다는 점, 고지했어야 할 중요한 사실이라는 점과 그 설명 때문에 계약했다는 인과관계를 입증해야 합니다.

민법 제109조의 착오 취소는 계약 내용의 중요 부분에 관한 착오가 있고 매수인에게 중대한 과실이 없어야 합니다. 누수를 몰랐다는 사실만으로 언제나 중요 부분의 착오가 되는 것은 아니며, 누수의 정도와 매수 목적, 계약 조건을 함께 살펴야 합니다.

04. 하자를 발견하면 어떤 증거를 확보해야 할까요?

보수공사를 먼저 하면 원인과 발생 시기를 둘러싼 증거가 사라질 수 있습니다. 긴급한 추가 피해 방지 조치는 하되, 가능하면 매도인과 중개인에게 현장 확인 기회를 주고 철거 전 상태를 충분히 기록하는 것이 좋습니다.

05. 잔금 지급을 바로 중단해도 될까요?

누수를 발견했다는 이유만으로 잔금 지급을 일방적으로 중단하면 매수인이 먼저 채무불이행 상태에 놓였다는 반박을 받을 수 있습니다. 해제·취소의 근거와 통지 상대방, 잔금 지급 및 소유권이전의 동시이행 관계를 먼저 검토해야 합니다.

매도인의 담보책임에 따른 권리는 민법 제582조의 행사기간도 확인해야 합니다. 하자를 발견했다면 장기간 협의만 이어가기보다, 내용증명 등 도달 사실을 확인할 수 있는 방식으로 해제·손해배상 또는 조사·보수 요구를 구체적으로 통지하는 편이 안전합니다.

계약이 적법하게 해제되거나 취소되면 원상회복으로 이미 지급한 계약금 등의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 계약금 반환 여부와 범위는 해제·취소 사유가 실제로 인정되는지, 위약금 약정과 당사자들의 귀책사유, 지급 단계에 따라 달라질 수 있습니다.