안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

아파트 최상층에서 비가 올 때마다 천장 누수가 반복되면 옥상 방수층이나 배수시설의 하자를 의심하게 됩니다. 신고 후 임시 보수만 반복되거나 책임 주체가 서로 미루는 동안 곰팡이와 실내 마감재 손상이 커지기도 합니다.

다만 흔히 말하는 ‘관리사무소’를 곧바로 피고로 정해서는 안 됩니다. 관리단, 입주자대표회의, 위탁관리업체와 관리주체는 법적 지위와 권한이 서로 다르므로 해당 단지의 관리 방식과 계약관계를 먼저 확인해야 합니다.

01. 옥상은 공용부분일 가능성이 크지만 책임은 별도 문제입니다

여러 세대의 건물 구조와 기능을 유지하는 옥상·방수층·공동 배수시설은 일반적으로 공용부분으로 검토될 가능성이 큽니다. 집합건물법 시행령도 수선계획의 대상에 옥상 방수를 명시하고 있습니다. 다만 옥상에 개인이 설치한 시설이나 특정 세대만 사용하는 부분이 원인이라면 판단이 달라질 수 있습니다.

집합건물법 제23조는 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립된다는 규정입니다. 관리사무소에 모든 손해배상책임을 직접 부과하는 조문은 아닙니다. 관리단의 의무, 공동주택관리법상 관리주체의 업무, 위탁관리계약과 실제 업무 수행 내용을 함께 살펴야 합니다.

02. 누구를 상대로 청구해야 할까요?

민법 제758조의 공작물 책임을 주장하려면 해당 시설을 사실상 지배하면서 보수·관리할 권한과 책임이 있는 사람을 확인해야 합니다. 관리사무소장이 업무를 수행한다는 이유만으로 관리사무소 자체가 언제나 독립된 배상 주체가 되는 것은 아닙니다.

03. 하자담보책임기간이 지났다고 끝나는 것은 아닙니다

사업주체에 대한 하자보수청구의 담보책임기간과 현재 공용부분을 관리하는 주체의 유지·보수 의무는 구분할 필요가 있습니다. 시공상 하자에 관한 청구기간이 지났더라도 이후 반복 신고를 받고도 필요한 점검이나 보수를 하지 않아 피해가 확대되었다면 별도의 관리상 책임이 문제 될 수 있습니다.

반대로 노후화나 누수 발생만으로 과실과 인과관계가 자동 인정되는 것도 아닙니다. 예산 부족이나 의결 지연이 있었다면 누가 어떤 조치를 결정할 권한을 가졌고 긴급조치가 가능했는지 구체적으로 확인해야 합니다.

04. 승패를 좌우하는 증거와 대응 순서

공동주택관리법은 입주자대표회의 회의록을 작성해 관리주체가 보관하도록 하고 있습니다. 다만 모든 자료를 일반적인 정보공개청구법으로 받을 수 있다고 단정하기보다, 공동주택관리법과 관리규약에 따른 열람·복사 절차를 확인해 서면으로 요청하는 것이 안전합니다.

05. 손해배상 범위는 증빙에 따라 달라집니다

누수와 상당인과관계가 인정되면 천장·벽지·도장 등 필요한 실내 복구비, 곰팡이 제거비, 실제로 손상된 가구·가전의 수리비 또는 가치 감소분을 검토할 수 있습니다. 새 제품 교체비 전액이 항상 인정되는 것은 아니며 사용기간과 감가, 수리 가능성이 고려될 수 있습니다.

임시거주비는 실제 거주가 곤란했고 그 기간과 금액이 합리적이었는지, 치료비는 곰팡이 등 누수 피해와 의학적 인과관계가 있는지 입증해야 합니다. 재산상 손해가 배상된다는 이유만으로 위자료가 당연히 인정되는 것도 아닙니다.

협의가 어렵다면 내용증명, 공동주택관리 분쟁조정, 민사조정 또는 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 소송 전에는 피고 적격과 원인 감정의 필요성, 예상 복구비와 소송비용을 함께 따져 실익을 확인하는 것이 중요합니다.