안녕하세요. JCL Partners 최성민 대표변호사입니다.

아파트나 오피스텔 같은 집합건물에서 누수가 발생하면 관리단은 전유부분 문제라고 하고, 위층 소유자나 점유자는 공용배관 문제라고 반박하는 경우가 많습니다. 그러나 물이 떨어진 위치만으로 책임 주체를 정할 수는 없습니다.

책임을 판단하려면 누수 원인과 경로, 해당 시설이 전유부분인지 공용부분인지, 실제로 누가 보수·관리할 권한과 의무를 가졌는지를 차례로 확인해야 합니다.

01. 집합건물법 제6조의 정확한 의미

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 사람에게 손해가 발생한 경우, 그 흠이 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다.

이는 피해자가 건물 내부의 복잡한 구조를 모두 밝혀야 하는 어려움을 덜어주는 증명상 규정입니다. 다만 조사 결과 세대 내부의 전유 배관이나 개인이 설치한 시설의 하자가 원인으로 확인되면 추정은 번복될 수 있습니다.

따라서 원인이 특정되지 않았다는 이유만으로 관리단이 무조건 모든 손해를 배상한다고 단정해서는 안 됩니다. 공용부분 여부와 함께 관리단, 관리주체, 입주자대표회의 또는 구분소유자 가운데 누가 해당 시설을 사실상 지배하고 관리했는지를 살펴야 합니다.

02. 공용부분과 전유부분은 어떻게 구분할까요?

옥상, 외벽, 건물의 구조체와 여러 세대가 공동으로 사용하는 주 배관은 일반적으로 공용부분으로 검토될 가능성이 큽니다. 반면 특정 세대만을 위해 설치된 위생기구, 세탁기 호스, 세대 내부의 전용 배관이나 개인 리모델링 시설은 전유부분 또는 개인 관리영역으로 판단될 수 있습니다.

그러나 배관이 세대 내부를 지난다는 이유만으로 곧바로 전유부분이 되는 것은 아닙니다. 위치, 구조, 용도, 여러 세대의 공동사용 여부와 규약 등을 종합해야 합니다. 슬래브 내부에 매설된 배관처럼 전유부분과 공용부분의 경계에 있는 시설은 도면과 현장조사가 특히 중요합니다.

03. 공용부분 누수라고 관리단 책임이 자동 확정되지는 않습니다

민법 제758조는 공작물의 설치·보존상 하자로 손해가 생긴 경우 공작물을 사실상 지배하면서 보수·관리할 권한과 책임을 가진 점유자의 책임을 우선 문제 삼습니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자의 책임이 검토될 수 있습니다.

관리업체가 있다는 이유만으로 관리단과 관리업체가 언제나 공동 또는 연대책임을 지는 것도 아닙니다. 위탁계약의 내용, 실제 관리 권한, 사고를 예방하거나 보수할 수 있었는지와 대응 경위에 따라 책임 주체가 달라집니다.

누수 원인이 복수이고 피해자의 관리상 과실까지 함께 작용했다면 각 원인의 기여도와 과실상계가 문제 될 수 있으므로 ‘공용부분이면 100%, 전유부분이면 개인 100%’라는 방식으로 판단하기 어렵습니다.

04. 책임 판단에 필요한 증거

누수 지점만 촬영하고 곧바로 수리하면 원인 시설을 확인하기 어려워질 수 있습니다. 긴급한 확산 방지 조치는 하되, 철거 전후 사진과 조사 결과를 남기고 상대방에게 조사 일정을 통지하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

05. 관리단과 개인 사이에서 분쟁이 생겼다면

먼저 책임자를 단정하기보다 공동조사와 추가 피해 방지를 요청하고, 조사 결과를 바탕으로 보수 주체와 손해배상 범위를 협의하는 것이 좋습니다. 협의가 어렵다면 감정, 민사조정 또는 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

집합건물 누수 책임은 공용부분과 전유부분의 구분만으로 끝나지 않습니다. 실제 점유·관리 권한, 설치·보존상 하자, 관리상 주의의무와 손해 사이의 인과관계를 함께 살펴야 하므로 구체적인 자료에 따른 법률 검토가 필요합니다.